Quali sono le spese deducibili?

Ultimo aggiornamento: 18/08/2026

Le spese deducibili sono i costi sostenuti per l'esercizio di un'attività che, per legge, possono essere sottratti dal reddito complessivo prima del calcolo delle imposte, riducendo così la base imponibile. Nel contesto degli affitti brevi, la possibilità di dedurre le spese dipende interamente dal regime fiscale adottato dal locatore.

Scegliendo il regime della cedolare secca, non è possibile dedurre alcuna spesa. Se si opta per la tassazione ordinaria IRPEF, si applica una deduzione forfettaria. Per chi opera in regime d'impresa (con partita IVA), le regole di deducibilità seguono criteri specifici.

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di Lodgify

Come funziona

Il meccanismo di deduzione delle spese varia radicalmente in base al regime fiscale. Con la cedolare secca, l'imposta sostitutiva si calcola sull'intero canone di locazione incassato, senza alcuna deduzione. Con il regime ordinario IRPEF, il reddito da locazione si somma agli altri redditi e si applica una deduzione forfettaria del 5% sul canone annuo, senza dover documentare spese specifiche.

Chi opera con partita IVA in regime ordinario può dedurre analiticamente i costi inerenti all'attività (es. utenze, pulizie, commissioni), mentre nel regime forfettario la deduzione è anch'essa forfettaria, basata sul coefficiente di redditività del codice ATECO.

Perché è importante

La scelta tra cedolare secca e regime ordinario, e quindi la possibilità di dedurre o meno le spese, è una delle decisioni finanziarie più importanti per un host. Un'analisi errata può portare a un carico fiscale superiore al necessario. È fondamentale valutare l'incidenza dei costi reali (commissioni, utenze, pulizie) rispetto al potenziale risparmio d'imposta per determinare il regime più conveniente per la propria situazione specifica, spesso con l'aiuto di un consulente fiscale. Qui il tema è trattato passo per passo: gestione dei costi operativi per case vacanze (Strategie per host) (spese deducibili).

Esempi

Un host che gestisce un appartamento e sceglie la cedolare secca al 21% su un incasso annuo di 10.000 €, pagherà 2.100 € di imposta, senza poter sottrarre i 1.500 € di commissioni del portale.
Lo stesso host, optando per il regime ordinario, aggiungerà 9.500 € (10.000 € meno il 5% di deduzione forfettaria) al suo reddito imponibile IRPEF, su cui pagherà le imposte secondo il suo scaglione.
Un property manager con partita IVA in regime forfettario non deduce le singole fatture di pulizia, ma applica il coefficiente di redditività del suo codice ATECO ai ricavi per determinare il reddito imponibile.

Fonti ufficiali e riferimenti

Agenzia delle Entrate - Scheda informativa locazioni brevi ↗

Domande frequenti su Spese deducibili

Posso dedurre le commissioni di Airbnb se uso la cedolare secca?+

No. Il regime della cedolare secca è un'imposta sostitutiva che si applica all'intero importo del canone di locazione. Scegliendo questa opzione, si rinuncia alla possibilità di dedurre qualsiasi costo specifico, incluse le commissioni dei portali, le spese per le utenze o i costi di pulizia. Il vantaggio risiede nell'aliquota fissa, potenzialmente più bassa dell'IRPEF.

Quali costi posso scaricare se ho la partita IVA in regime forfettario?+

Nel regime forfettario non si deducono analiticamente i singoli costi sostenuti. Il reddito imponibile su cui calcolare l'imposta si determina applicando ai ricavi totali un coefficiente di redditività, stabilito per legge in base al codice ATECO dell'attività. Gli unici oneri deducibili dal reddito così determinato sono i contributi previdenziali obbligatori versati nell'anno.

Conviene di più la cedolare secca o il regime ordinario?+

Non esiste una risposta universale. La convenienza dipende da fattori personali come l'ammontare degli altri redditi e lo scaglione IRPEF di appartenenza. Se le spese di gestione dell'immobile sono elevate, il regime ordinario potrebbe essere più vantaggioso, ma è necessaria una valutazione precisa. Per una scelta consapevole è sempre raccomandato il parere di un consulente fiscale.

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