Che cos'è la cedolare secca?

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Come funziona

A partire dal 1° gennaio 2026, le aliquote per le locazioni brevi sono del 21% sui redditi di una singola unità immobiliare (scelta dal contribuente in dichiarazione) e del 26% sui redditi di una seconda unità. L'attività si presume imprenditoriale, con obbligo di Partita IVA, se si destinano alla locazione breve più di due appartamenti.

Esiste un'ambiguità normativa riguardo a una possibile aliquota del 30% per la terza e quarta unità, in apparente conflitto con la presunzione d'impresa. Si raccomanda di consultare un professionista per questo aspetto. Gli intermediari che incassano i canoni, come i portali online, applicano una ritenuta del 21% a titolo di acconto o d'imposta.

Perché è importante

Per host e property manager, la cedolare secca può rappresentare una semplificazione e un risparmio fiscale rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, specialmente per chi ha redditi elevati. Tuttavia, la scelta non è sempre la più vantaggiosa, poiché non permette di dedurre costi e oneri. È fondamentale fare una valutazione comparativa basata sulla propria situazione reddituale complessiva per determinare il regime più conveniente. Il tema è ripreso in ricorso bocciato: Airbnb dovrà a riscuotere la cedolare.

Esempi

• Un locatore con un solo appartamento in affitto breve può scegliere di applicare l'aliquota del 21% sul totale dei canoni percepiti.
• Un contribuente che loca due appartamenti può applicare il 21% su uno (tipicamente quello con il reddito più alto) e il 26% sull'altro.
• Chi riceve pagamenti tramite un portale online vedrà applicata una ritenuta del 21%, che verrà poi scomputata in dichiarazione dei redditi.
• Dal 2026, un proprietario che destina tre appartamenti alla locazione breve non può più usare la cedolare secca, dovendo operare in regime d'impresa.