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Che cos'è la partita IVA?
La partita IVA è un codice numerico che identifica un soggetto che esercita un'attività economica rilevante ai fini dell'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) e delle imposte dirette. Per gli affitti brevi, l'apertura della partita IVA diventa obbligatoria quando l'attività si presume esercitata in forma imprenditoriale.
Dal 1° gennaio 2026, questa presunzione scatta per chi destina alla locazione breve tre o più appartamenti per periodo d'imposta. L'obbligo comporta il passaggio da una gestione privata a una d'impresa, con adempimenti fiscali, contabili e previdenziali specifici.
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di Lodgify
Come funziona
Aprire una partita IVA significa registrarsi presso l'Agenzia delle Entrate, scegliere un codice ATECO che descriva l'attività svolta e un regime fiscale (ad esempio ordinario o forfettario). Questa scelta determina le modalità di tassazione, la gestione dell'IVA e i contributi previdenziali da versare all'INPS.
È importante notare una potenziale discrepanza normativa: la soglia fiscale per la presunzione d'impresa (dal terzo immobile) non coincide con quella amministrativa per la presentazione della SCIA (oltre il quarto immobile). Data la complessità, è essenziale l'assistenza di un consulente fiscale.
Perché è importante
Per un host o property manager, l'apertura della partita IVA segna il passaggio da locatore privato a operatore economico professionale. Comporta una gestione più strutturata, con obblighi di fatturazione, tenuta della contabilità e versamenti periodici di imposte e contributi. Sebbene aumenti la complessità amministrativa, permette anche di dedurre i costi legati all'attività, cosa non possibile con la cedolare secca, e di accedere a un mercato più ampio. Chi parte da zero può iniziare da serve Partita IVA per Airbnb? Tutte le informazioni.
Esempi
- Un proprietario che nel 2026 affitta due appartamenti con contratti di locazione breve può continuare a operare come persona fisica e optare per la cedolare secca.
- Un host che dal 1° gennaio 2026 gestisce tre appartamenti con locazioni brevi rientra nella presunzione d'impresa ed è obbligato ad aprire la partita IVA.
- Un property manager che offre un pacchetto di servizi che include pulizie, accoglienza e gestione delle prenotazioni per conto terzi esercita un'attività d'impresa e necessita di partita IVA, a prescindere dal numero di immobili.
- Un operatore che gestisce quattro immobili nel 2026 deve aprire partita IVA (soglia fiscale del terzo immobile) ma non è ancora soggetto all'obbligo di SCIA (che scatta oltre i quattro immobili), evidenziando la necessità di consulenza per navigare le diverse soglie.
Fonti ufficiali e riferimenti
Domande frequenti su Partita IVA
Quando è obbligatoria la partita IVA per gli affitti brevi?+
Posso usare il regime forfettario con la partita IVA per affitti brevi?+
Devo aprire la partita IVA se gestisco 3 appartamenti dal 2026?+
Cosa cambia con la partita IVA rispetto alla cedolare secca?+
Termini correlati
Cedolare secca
Regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF con un'imposta fissa (aliquota del 21% o 26%) sui redditi da locazioni brevi in Italia.
Codice ATECO
Il codice ATECO è una classificazione ISTAT che identifica l'attività economica di un'impresa, cruciale per aprire la partita IVA e per gli adempimenti fiscali.
Presunzione di attività d'impresa
La soglia legale oltre la quale la gestione di affitti brevi è considerata attività d'impresa, con obbligo di Partita IVA e adempimenti connessi.
Regime forfettario
Il regime forfettario è un regime fiscale agevolato per partite IVA che prevede un'imposta sostitutiva unica e un calcolo semplificato del reddito.