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Was ist die Umsatzsteuer bei der Ferienvermietung?
Die Umsatzsteuer bei der Ferienvermietung ist eine Verkehrssteuer, die auf die Einnahmen (Umsätze) aus der kurzzeitigen, unterkunftsähnlichen Vermietung von Ferienwohnungen und ähnlichen Objekten erhoben wird. Gastgeber und Verwalter ziehen diese Steuer von ihren Gästen als Teil des Buchungspreises ein und führen sie an das zuständige Finanzamt ab. Die Steuerpflicht und die Höhe des Steuersatzes hängen von den nationalen Gesetzen und bestimmten Umsatzgrenzen ab.
Im Gegensatz zur langfristigen Wohnraumvermietung, die oft umsatzsteuerfrei ist, wird die kurzfristige Beherbergung in der Regel als umsatzsteuerpflichtige Leistung eingestuft. In der Schweiz wird diese Steuer als Mehrwertsteuer (MWST) bezeichnet.
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von Lodgify
So funktioniert es
Umsatzsteuerpflichtige Gastgeber berechnen auf den Netto-Übernachtungspreis den geltenden Steuersatz und weisen diesen auf der Rechnung separat aus. Die eingenommene Steuer wird periodisch (z.B. monatlich oder quartalsweise) per Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt gemeldet und abgeführt. Die Steuersätze für Beherbergungsleistungen sind in der DACH-Region ermäßigt: In Deutschland gelten 7 % (laut § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG), in Österreich 10 % (laut § 10 Abs. 2 Z 3 lit. a UStG) und in der Schweiz der Sondersatz von 3,8 % (laut Art. 25 Abs. 3 MWSTG, Stand: 2026).
Im Gegenzug können steuerpflichtige Vermieter die ihnen für betriebliche Ausgaben (z.B. für Möbel, Reinigung, Provisionen) in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen. Diese Vorsteuer wird mit der abzuführenden Umsatzsteuer verrechnet, was die tatsächliche Steuerlast senkt. Die Umsatzsteuerpflicht beginnt in der Regel mit Überschreiten der jeweiligen Kleinunternehmergrenzen.
Warum das wichtig ist
Die korrekte Handhabung der Umsatzsteuer ist für Gastgeber entscheidend, um Nachzahlungen und rechtliche Probleme zu vermeiden. Die Entscheidung für oder gegen die Umsatzsteuerpflicht, sofern eine Wahlmöglichkeit besteht, beeinflusst direkt die Preisgestaltung und Wettbewerbsfähigkeit. Während die Pflicht zur Abführung einen administrativen Aufwand bedeutet, ermöglicht der Vorsteuerabzug erhebliche Kosteneinsparungen bei Investitionen und laufenden Betriebskosten, was die Rentabilität der Vermietung direkt beeinflusst.
Beispiele
- Ein Gastgeber in Berlin erzielt 30.000 € Jahresumsatz. Er überschreitet die deutsche Kleinunternehmergrenze von 25.000 € (Stand: 2026) und muss auf seine Umsätze 7 % Umsatzsteuer erheben und abführen.
- Eine Gastgeberin in Tirol mit 45.000 € Jahresumsatz liegt unter der österreichischen Kleinunternehmergrenze von 55.000 € (Stand: 2026). Sie kann die Kleinunternehmerregelung anwenden und stellt ihre Rechnungen ohne Umsatzsteuer aus.
- Ein Betreiber einer Ferienwohnung in Graubünden erzielt CHF 50.000 Mietertrag pro Jahr. Er überschreitet die branchenspezifische Schwelle von CHF 40.000 für Mieterträge und muss sich für die Mehrwertsteuer registrieren. Er berechnet seinen Gästen den Sondersatz von 3,8 %.
- Ein umsatzsteuerpflichtiger deutscher Vermieter kauft neue Betten für 2.380 € (inkl. 380 € mit 19 % USt). Er kann diese 380 € als Vorsteuer in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen und von der geschuldeten Umsatzsteuer abziehen.
Offizielle Quellen und Referenzen
Häufige Fragen zu Umsatzsteuer bei Ferienvermietung
Muss ich als Kleinunternehmer Umsatzsteuer auf die Provision von Buchungsportalen zahlen?+
Welcher Umsatzsteuersatz gilt für Zusatzleistungen wie Frühstück oder Endreinigung?+
Was passiert, wenn ich die Umsatzgrenze für Kleinunternehmer während des Jahres überschreite?+
Verwandte Begriffe
Kleinunternehmerregelung
Die Kleinunternehmerregelung ist eine steuerliche Vereinfachung, die Unternehmer mit geringen Umsätzen von der Pflicht zur Abführung der Umsatzsteuer befreit.
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr.)
Die USt-IdNr. ist eine eindeutige Kennung für Unternehmen zur Abwicklung umsatzsteuerlicher Pflichten bei grenzüberschreitenden Geschäften im EU-Binnenmarkt.
Umsatzsteuervoranmeldung
Die Umsatzsteuervoranmeldung ist eine regelmäßige Meldung an das Finanzamt über die eingenommene und gezahlte Umsatzsteuer innerhalb eines Zeitraums.
Betriebsausgaben bei Ferienvermietung
Betriebsausgaben sind alle laufenden Kosten, die durch die Vermietung einer Ferienunterkunft entstehen und steuerlich geltend gemacht werden können.