Was ist steuerliche Liebhaberei?

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So funktioniert es

Die Finanzbehörden prüfen die Gewinnerzielungsabsicht anhand verschiedener Kriterien und über einen längeren Prognosezeitraum.

In Deutschland prüft das Finanzamt die sogenannte Totalüberschussprognose. Dabei werden alle erwarteten Einnahmen und Ausgaben über die gesamte voraussichtliche Nutzungsdauer der Immobilie geschätzt. Indizien wie eine hohe private Eigennutzung können gegen eine Gewinnabsicht sprechen.

In Österreich ist das Vorgehen in der Liebhabereiverordnung (LVO) geregelt. Bei der Vermietung von Immobilien wird typischerweise ein Prognosezeitraum von 20 bis 25 Jahren betrachtet, um einen Gesamtüberschuss zu ermitteln.

In der Schweiz unterscheiden die Steuerbehörden zwischen einer selbstständigen Erwerbstätigkeit und einem Hobby. Kriterien dafür sind Planmässigkeit, Gewinnstreben und das Eingehen von Geschäftsrisiken. Anders als in Deutschland und Österreich können Gewinne aus einem reinen Hobby steuerfrei sein, Verluste sind jedoch ebenfalls nicht abzugsfähig.

Warum das wichtig ist

Für Gastgeber von Ferienunterkünften ist die Vermeidung der Einstufung als Liebhaberei entscheidend. Insbesondere in der Anfangsphase, wenn Investitionen und eine geringe Auslastung zu Verlusten führen, ist die steuerliche Absetzbarkeit dieser Verluste ein wichtiger finanzieller Faktor. Eine saubere Buchführung und eine nachvollziehbare Ertragsprognose sind daher unerlässlich, um gegenüber dem Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht glaubhaft zu machen und die steuerlichen Vorteile der Vermietung nicht zu verlieren.

Beispiele

• Ein Gastgeber in Deutschland renoviert eine Ferienwohnung und erzielt in den ersten beiden Jahren hohe Verluste. Um eine Einstufung als Liebhaberei zu vermeiden, muss er dem Finanzamt mittels eines Geschäftsplans und einer Ertragsprognose aufzeigen, dass langfristig Gewinne zu erwarten sind.
• Eine Familie in Österreich nutzt ihr Ferienhaus an der See 8 Wochen im Jahr selbst und vermietet es nur für 4 Wochen in der Nebensaison. Das Finanzamt wird hier wahrscheinlich von Liebhaberei ausgehen, da die private Nutzung im Vordergrund zu stehen scheint.
• Ein Vermieter in der Schweiz vermietet gelegentlich ein Zimmer über eine Online-Plattform und erzielt einen kleinen Gewinn von 2.000 CHF pro Jahr. Die kantonale Steuerverwaltung wird dies in der Regel als steuerfreies Hobby und nicht als steuerpflichtige selbstständige Erwerbstätigkeit ansehen.
• Nach einer Betriebsprüfung stuft das österreichische Finanzamt die Vermietung einer Wohnung nach 7 Verlustjahren rückwirkend als Liebhaberei ein. Der Eigentümer muss daraufhin die Steuerersparnisse der vergangenen Jahre, die er durch die Verlustverrechnung erzielt hatte, zurückzahlen.