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Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich?
Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, ist eine in Österreich anfallende Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien. Sie ist eine Form der Einkommensteuer, wird aber in der Regel mit einem besonderen Steuersatz von 30 % auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Dieser Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungskosten.
Die Regelungen zur ImmoESt gelten ausschließlich in Österreich und finden bei der Veräußerung von Grundstücken, Gebäuden und Eigentumswohnungen Anwendung, einschließlich solcher, die zur Kurzzeitvermietung genutzt wurden.
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von Lodgify
So funktioniert es
Die Berechnung der ImmoESt hängt vom Anschaffungsdatum der Immobilie ab. Bei „Neuvermögen“ (Anschaffung nach dem 31. März 2002) ist die Bemessungsgrundlage der tatsächliche Gewinn: Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten und abzüglich bestimmter Aufwendungen wie Instandsetzungs- und Herstellungskosten.
Für „Altvermögen“ (Anschaffung bis zum 31. März 2002) wird der Gewinn pauschal ermittelt. In der Regel werden 14 % des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn angenommen, worauf der 30 %-Steuersatz angewendet wird. Dies resultiert in einer effektiven Steuerlast von 4,2 % des Verkaufspreises.
Die Abfuhr der Steuer erfolgt meist durch den beauftragten Notar oder Rechtsanwalt, der die Selbstberechnung vornimmt und den Betrag direkt an das Finanzamt abführt.
Warum das wichtig ist
Für Gastgeber und Verwalter von Ferienunterkünften in Österreich ist die ImmoESt ein entscheidender Faktor bei der Verkaufsplanung einer Immobilie. Da eine rein zur Vermietung genutzte Ferienwohnung in der Regel nicht als Hauptwohnsitz gilt, greift die Hauptwohnsitzbefreiung nicht. Der beim Verkauf erzielte Gewinn unterliegt somit der Besteuerung, was die Gesamtrendite der Investition erheblich beeinflusst.
Beispiele
- Verkauf einer Ferienwohnung (Neuvermögen): Eine 2015 für 200.000 € gekaufte Ferienwohnung wird für 300.000 € verkauft. Der Gewinn beträgt 100.000 €. Die ImmoESt beläuft sich auf 30 % von 100.000 €, also 30.000 €.
- Verkauf eines geerbten Hauses (Altvermögen): Ein 1990 erworbenes Haus wird für 500.000 € verkauft. Die ImmoESt beträgt pauschal 4,2 % des Verkaufspreises (30 % von 14 % des Erlöses), also 21.000 €.
- Hauptwohnsitzbefreiung: Eine Person verkauft ihre Eigentumswohnung, in der sie seit dem Kauf vor sechs Jahren durchgehend selbst gewohnt hat. Da die Hauptwohnsitz-Voraussetzung erfüllt ist, fällt keine ImmoESt an.
- Verkauf einer vermieteten Ferienwohnung: Eine als Ferienwohnung genutzte Immobilie wird verkauft. Da sie nie der Hauptwohnsitz des Verkäufers war, ist der Veräußerungsgewinn voll steuerpflichtig und die Hauptwohnsitzbefreiung kann nicht in Anspruch genommen werden.
Offizielle Quellen und Referenzen
Häufige Fragen zu Immobilienertragsteuer (ImmoESt, Österreich)
Fällt die Immobilienertragsteuer auch an, wenn ich meine Ferienwohnung nur wenige Jahre besessen habe?+
Was ist der Unterschied zwischen Alt- und Neuvermögen bei der ImmoESt?+
Gibt es die Immobilienertragsteuer auch in Deutschland oder der Schweiz?+
Verwandte Begriffe
Einkommensteuer bei Vermietung
Die Einkommensteuer bei Vermietung ist die Steuer, die auf die Gewinne aus der Vermietung von Immobilien, einschließlich Ferienwohnungen, erhoben wird.
Umsatzsteuer bei Ferienvermietung
Die Umsatzsteuer ist eine Steuer auf den Umsatz aus der kurzfristigen Vermietung von Ferienunterkünften, die je nach Land unterschiedliche Sätze und Regeln hat.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland und Österreich anfällt.
Grundstückgewinnsteuer (Schweiz)
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine in der Schweiz von den Kantonen erhobene Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien.