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Was ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA)?
Die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, ist die buchhalterische Erfassung und steuerliche Geltendmachung der Wertminderung von abnutzbaren Anlagegütern. Im Kontext der Ferienvermietung betrifft dies vor allem die Immobilie selbst (Gebäudeanteil) sowie deren Einrichtung wie Möbel, Küchengeräte oder technische Ausstattung.
Anstatt die vollen Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Jahr des Kaufs als Betriebsausgabe abzusetzen, werden diese Kosten über die geschätzte Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts verteilt. Dadurch wird der Gewinn und somit die Steuerlast in jedem Jahr der Nutzung gemindert.
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von Lodgify
So funktioniert es
Die Berechnung der AfA erfolgt durch die Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Die spezifischen Sätze und Methoden unterscheiden sich im DACH-Raum.
In Deutschland regelt § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) die AfA. Für nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt in der Regel ein linearer AfA-Satz von 3 % pro Jahr. Für ältere Gebäude sind es meist 2 %. Für bewegliche Wirtschaftsgüter wie Möbel gelten die amtlichen AfA-Tabellen, oft mit einer Nutzungsdauer von 10 bis 13 Jahren.
In Österreich beträgt der gesetzliche AfA-Satz für Gebäude, die der Vermietung dienen, pauschal 1,5 % pro Jahr (§ 7 EStG). Eine kürzere Nutzungsdauer kann mittels Gutachten nachgewiesen werden. Für Einrichtungsgegenstände wird üblicherweise eine Nutzungsdauer von 10 Jahren angenommen.
In der Schweiz sind die Abschreibungssätze kantonal geregelt und können variieren. Es gibt keine landesweit einheitlichen Sätze. Die kantonalen Steuerverwaltungen veröffentlichen Merkblätter mit den zulässigen Maximal-Abschreibungssätzen. Für Immobilien liegen diese oft bei 1-2 % des Buchwerts, für Mobiliar bei 10-25 %.
Warum das wichtig ist
Die korrekte Anwendung der AfA ist für Gastgeber und Verwalter von Ferienimmobilien essenziell, da sie die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung direkt reduziert. Durch die jährliche Geltendmachung der Wertminderung als Betriebsausgabe sinkt die Steuerlast, was die Liquidität und die Gesamtrentabilität des Objekts verbessert. Sie ist ein zentraler Bestandteil der Finanzplanung und der steuerlichen Optimierung im Bereich der Kurzzeitvermietung.
Beispiele
- Ein Gastgeber in Deutschland erwirbt 2024 eine neu gebaute Ferienwohnung. Der reine Gebäudeanteil am Kaufpreis beträgt 300.000 €. Er kann jährlich 3 % davon, also 9.000 €, als AfA steuerlich geltend machen.
- Eine Vermieterin in Österreich besitzt eine Ferienwohnung, deren Gebäudeanteil mit 250.000 € bewertet ist. Sie kann jährlich den pauschalen Satz von 1,5 %, also 3.750 €, von ihren Mieteinnahmen absetzen.
- Ein Betreiber eines Chalets in der Schweiz (Kanton Bern) kauft neues Mobiliar für 20.000 CHF. Gemäß kantonalem Merkblatt kann er degressiv 25 % vom Buchwert abschreiben, im ersten Jahr also 5.000 CHF.
- Für die neue Küche einer Ferienwohnung im Wert von 12.000 € wird in Deutschland laut AfA-Tabelle eine Nutzungsdauer von 12 Jahren angenommen. Somit können jährlich 1.000 € abgeschrieben werden.
Offizielle Quellen und Referenzen
Häufige Fragen zu Abschreibung (AfA)
Kann ich auch den Grundstückswert abschreiben?+
Was ist der Unterschied zwischen sofort abzugsfähigen Kosten und AfA?+
Was sind geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)?+
Muss ich eine Abschreibung vornehmen?+
Verwandte Begriffe
Einkommensteuer bei Vermietung
Die Einkommensteuer bei Vermietung ist die Steuer, die auf die Gewinne aus der Vermietung von Immobilien, einschließlich Ferienwohnungen, erhoben wird.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland und Österreich anfällt.
Umsatzsteuer bei Ferienvermietung
Die Umsatzsteuer ist eine Steuer auf den Umsatz aus der kurzfristigen Vermietung von Ferienunterkünften, die je nach Land unterschiedliche Sätze und Regeln hat.
Kleinunternehmerregelung
Die Kleinunternehmerregelung ist eine steuerliche Vereinfachung, die Unternehmer mit geringen Umsätzen von der Pflicht zur Abführung der Umsatzsteuer befreit.