Lodgify
Finanze

Che cosa sono gli incassi netti?

Ultimo aggiornamento: 18/08/2026

Gli incassi netti sono la somma che un locatore o un gestore di affitti brevi riceve effettivamente dalla locazione di un immobile, dopo aver dedotto tutti i costi diretti e le commissioni. A differenza degli incassi lordi, che rappresentano l'intero importo pagato dall'ospite, il calcolo degli incassi netti sottrae voci come le commissioni dei portali online (OTA), i costi di pulizia, le spese per la biancheria e le commissioni del property manager. Questo indicatore è fondamentale per valutare la redditività effettiva di una proprietà.

Iscriviti alla newsletter
di Lodgify

Una volta al mese ricevi i migliori modelli gratuiti, consigli e novità del settore.

Come funziona

Il calcolo degli incassi netti parte dall'incasso lordo della prenotazione. Da questo importo si sottraggono in sequenza le varie voci di costo. Prima si tolgono le commissioni trattenute dai portali di prenotazione (OTA). L'importo risultante è il cosiddetto "payout".

Dal payout si sottraggono poi tutti i costi operativi diretti, come le spese di pulizia di fine soggiorno, il costo della lavanderia, le utenze proporzionali e i piccoli interventi di manutenzione. Se ci si avvale di un intermediario che interviene nel pagamento, questo opererà una ritenuta del 21% che, pur non essendo un costo, riduce l'incasso liquido immediato.

Perché è importante

Conoscere gli incassi netti è essenziale per ogni host e property manager perché rappresenta il guadagno reale dell'attività, al netto delle spese vive. Questo dato permette di valutare la sostenibilità economica di un immobile, definire strategie di prezzo corrette, ottimizzare i costi e pianificare investimenti futuri. Senza un'analisi degli incassi netti, si rischia di avere una percezione distorta della redditività, basata solo sul fatturato lordo. Chi parte da zero può iniziare da gestione dei costi operativi per case vacanze (Strategie per host) (incassi netti).

Esempi

  • Un soggiorno viene prenotato su un portale a 500 €. Il portale trattiene una commissione del 15% (75 €). Il payout per l'host è di 425 €. Se il costo delle pulizie è 50 €, l'incasso netto prima delle imposte è 375 €.
  • Un host riceve una prenotazione diretta da 500 €. Non ci sono commissioni del portale. Se il costo delle pulizie è 50 €, l'incasso netto prima delle imposte è di 450 €, mostrando il vantaggio della disintermediazione.
  • Un gestore incassa per conto del proprietario 1.000 €. In quanto intermediario, versa la ritenuta del 21% (210 €) all'erario. Il proprietario riceverà un flusso di cassa ridotto, ma potrà usare la ritenuta come acconto sulle proprie imposte in dichiarazione dei redditi.

Fonti ufficiali e riferimenti

Domande frequenti su Incassi netti

Qual è la differenza tra incassi netti e reddito imponibile?+
Gli incassi netti misurano il flusso di cassa dopo i costi operativi, offrendo una visione della redditività di gestione. Il reddito imponibile, invece, è una grandezza fiscale su cui si calcolano le imposte. Per la cedolare secca, ad esempio, il reddito imponibile coincide con il canone lordo incassato, senza deduzione dei costi, a differenza di come si calcola l'incasso netto, che invece li sottrae per determinare il guadagno reale.
Le commissioni dei portali (OTA) si calcolano sull'incasso lordo o netto?+
Le commissioni dei portali online (OTA) sono quasi sempre calcolate sull'importo lordo della prenotazione, ovvero il prezzo totale pagato dall'ospite, che può includere il canone di soggiorno e talvolta anche le spese di pulizia. Questa commissione viene detratta automaticamente dalla piattaforma prima di versare il compenso (payout) all'host. È una delle principali voci di costo da sottrarre per calcolare l'incasso netto.
L'imposta di soggiorno fa parte degli incassi netti?+
No, l'imposta di soggiorno non rientra negli incassi netti. Si tratta di una somma che il gestore incassa dall'ospite per conto del Comune e che deve essere interamente riversata all'ente locale. Contabilmente, è una partita di giro: non costituisce un ricavo per l'host né un costo, ma solo un'operazione di tesoreria. Pertanto, va tenuta separata dal calcolo della propria redditività.
La ritenuta del 21% è un costo che riduce l'incasso netto?+
La ritenuta del 21% non è un costo aggiuntivo, ma un acconto sulle imposte dovute. Riduce l'importo liquido che l'intermediario versa all'host, influenzando il flusso di cassa immediato. Tuttavia, questo importo viene poi scalato dalle tasse finali in sede di dichiarazione dei redditi. Di conseguenza, non diminuisce il profitto netto annuale, ma ne anticipa semplicemente una parte del pagamento al fisco.
Continua a leggere

Termini correlati

Normativa e fisco

Ritenuta d'acconto

La ritenuta d'acconto è un prelievo fiscale del 21% che intermediari e portali applicano sui canoni di locazione breve prima di versarli al locatore.

Leggi
Normativa e fisco

Cedolare secca

Regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF con un'imposta fissa (aliquota del 21% o 26%) sui redditi da locazioni brevi in Italia.

Leggi
Finanze

Commissioni dei portali

Il corrispettivo che i portali di prenotazione (OTA) trattengono su ogni soggiorno per i servizi di intermediazione, visibilità e gestione dei pagamenti.

Leggi
Finanze

Punto di pareggio

Il punto di pareggio indica il volume di ricavi necessario per coprire i costi totali (fissi e variabili), senza generare né profitti né perdite.

Leggi
Resta aggiornato

Iscriviti alla newsletter di Lodgify.

Una volta al mese ricevi modelli gratuiti, consigli per host, novità del settore, inviti ai webinar e molto altro, direttamente nella tua casella di posta.

Una email al mese. Puoi disiscriverti quando vuoi.

Lodgify

© 2026 Lodgify. Tutti i diritti riservati.