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Qu'est-ce que l'amortissement du bien ?

Dernière mise à jour : 14/07/2026

L'amortissement du bien est un mécanisme comptable et fiscal qui permet aux propriétaires de locations saisonnières de déduire la perte de valeur progressive de leur immobilier et de son mobilier de leurs revenus locatifs. En France, cette technique s'applique exclusivement aux hôtes déclarant leurs revenus sous le régime réel, qu'ils soient sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP). Contrairement aux charges courantes, l'amortissement ne correspond pas à une dépense immédiate de trésorerie, mais à l'étalement du coût d'achat du bien et de ses équipements sur leur durée d'utilisation estimée.

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Comment ça marche

Le calcul repose sur la méthode de l'amortissement par composants. Le terrain, qui ne perd pas de valeur, est exclu de la base amortissable et représente généralement entre 15 et 20 % du prix total. Le reste du bâti est divisé en plusieurs éléments distincts.

Chaque composant possède sa propre durée d'amortissement. Par exemple, le gros œuvre s'amortit sur 50 ans, la toiture sur 20 à 25 ans, et l'électricité sur 15 ans. Le mobilier et les équipements de la location saisonnière s'amortissent généralement sur 5 à 10 ans.

Fiscalement, la déduction des amortissements est plafonnée. Elle ne peut pas générer ou creuser un déficit foncier. Les amortissements non utilisés sont reportables sans limitation de durée, ce qui permet d'effacer l'imposition sur les bénéfices futurs pendant de nombreuses années.

Pourquoi c'est important ?

Maîtriser l'amortissement est crucial pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. C'est l'avantage principal du régime réel par rapport au micro-BIC. En déduisant ces quotes-parts annuelles, vous pouvez générer des revenus locatifs nets d'impôts pendant une longue période, augmentant ainsi considérablement le flux de trésorerie disponible pour d'autres projets ou pour l'entretien du bien.

Exemples

  • Amortissement du gros œuvre (sur 50 ans)
  • Amortissement de la toiture (sur 20 à 25 ans)
  • Amortissement de l'électricité et de la plomberie (sur 15 ans)
  • Amortissement du mobilier et de l'électroménager (sur 5 à 10 ans)

Ressources officielles et références

Questions fréquentes sur Amortissement du bien

Peut-on amortir un bien en régime micro-BIC ?+
Non, l'amortissement du bien est strictement réservé aux propriétaires ayant opté pour le régime réel d'imposition. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire global qui est censé couvrir toutes les charges, y compris la dépréciation du bien. Il est donc impossible de cumuler cet abattement avec la déduction d'amortissements comptables.
Quelle est la différence entre l'amortissement du bâti et celui du mobilier ?+
L'amortissement du bâti concerne la structure de l'immeuble comme les murs, la toiture ou la plomberie, et s'étale sur de longues durées allant de 15 à 50 ans. L'amortissement du mobilier concerne les meubles et l'électroménager nécessaires à l'exploitation. Ces éléments perdent de la valeur plus rapidement et s'amortissent sur 5 à 10 ans.
Que se passe-t-il lors de la revente d'un bien amorti en LMNP ?+
Sous le statut LMNP, la fiscalité française est très avantageuse lors de la revente. Le calcul de la plus-value immobilière des particuliers ne prend pas en compte les amortissements déduits pendant la période d'exploitation. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial, évitant une forte imposition.
Faut-il faire appel à un expert-comptable pour calculer les amortissements ?+
Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est fortement recommandé de solliciter un expert-comptable. La ventilation du prix d'achat en différents composants et le suivi des tableaux d'amortissement exigent des compétences techniques précises. De plus, les honoraires comptables sont déductibles des revenus locatifs sous le régime réel.
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