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Qu'est-ce que le régime réel BIC ?

Dernière mise à jour : 13/07/2026

Le régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un système d'imposition français applicable aux revenus issus de la location meublée, qu'elle soit de courte ou de longue durée. Contrairement au régime forfaitaire qui applique un abattement fixe, le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges effectivement supportées pour l'exploitation du bien.

Ce régime autorise également la pratique de l'amortissement comptable sur la valeur du bien immobilier, des travaux et du mobilier. Cette mécanique fiscale permet de diminuer significativement, voire de réduire à zéro, le bénéfice imposable pendant plusieurs années, optimisant ainsi la rentabilité de l'activité de location saisonnière.

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Comment ça marche

Pour bénéficier de ce régime, vous devez tenir une comptabilité d'engagement, généralement avec l'aide d'un expert-comptable. Vous déclarez vos recettes annuelles desquelles vous soustrayez vos charges déductibles, telles que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais d'agence, les assurances, les abonnements internet et les frais d'entretien.

Ensuite, vous appliquez l'amortissement, qui consiste à déduire une fraction de la valeur du bien et des meubles chaque année, selon leur durée de vie estimée. Le résultat obtenu constitue votre bénéfice imposable. Si les charges et amortissements dépassent vos recettes, vous générez un déficit reportable sur les années suivantes, neutralisant ainsi votre impôt sur ces revenus locatifs.

Pourquoi c'est important ?

Avec la baisse récente des plafonds et des abattements du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, le régime réel devient incontournable. Il permet aux hôtes de protéger leur rentabilité face à une fiscalité plus stricte. Bien qu'il exige une gestion comptable rigoureuse, les économies d'impôts générées compensent largement les frais d'expertise comptable engagés.

Exemples

  • Déduction des intérêts d'emprunt immobilier
  • Amortissement du prix d'achat du logement sur 30 ans
  • Déduction des frais de conciergerie ou de plateforme
  • Amortissement du mobilier sur 5 à 10 ans

Ressources officielles et références

Questions fréquentes sur Régime réel BIC

Quand le régime réel BIC est-il obligatoire ?+
Le régime réel devient obligatoire lorsque vos revenus locatifs annuels dépassent les plafonds du micro-BIC. Depuis les récentes réformes fiscales, ce seuil a été abaissé à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés. En dessous de ce montant, vous pouvez tout de même opter volontairement pour le régime réel si cela est plus avantageux.
Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?+
Vous pouvez déduire toutes les dépenses engagées dans l'intérêt direct de votre activité de location. Cela inclut les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance, la taxe foncière, les frais de gestion, les commissions des plateformes de réservation, les factures d'eau et d'électricité, ainsi que les frais d'entretien et de petites réparations.
Comment fonctionne l'amortissement en location meublée ?+
L'amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien immobilier (hors terrain) et de vos meubles. Par exemple, si vous achetez des meubles pour 5 000 euros avec une durée d'usage estimée à 5 ans, vous pourrez déduire 1 000 euros par an de vos revenus locatifs pendant cette période.
Faut-il obligatoirement un expert-comptable pour le régime réel ?+
La loi n'impose pas de recourir à un expert-comptable, mais cela est fortement recommandé. La tenue d'une comptabilité commerciale, le calcul des amortissements par composants et la production de la liasse fiscale exigent des compétences techniques pointues. De plus, les frais de comptabilité sont eux-mêmes déductibles de vos revenus locatifs.
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