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Qu'est-ce que l'amortissement comptable ?

Dernière mise à jour : 13/07/2026

L'amortissement comptable est un mécanisme fiscal et financier qui constate la perte de valeur d'un actif immobilier ou mobilier au fil du temps, due à son usage ou à son obsolescence. Dans le secteur de la location saisonnière en France, il s'applique principalement aux hôtes ayant opté pour le régime réel d'imposition, sous les statuts LMNP ou LMP.

Ce procédé permet de déduire virtuellement une fraction du prix d'achat du logement (hors terrain) et du mobilier des revenus locatifs annuels. En lissant cette charge sur la durée de vie estimée de chaque composant, les propriétaires réduisent significativement, voire annulent, leur base imposable sans affecter leur trésorerie immédiate.

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Comment ça marche

L'amortissement repose sur la méthode par composants. Le bien immobilier est divisé en plusieurs éléments (gros œuvre, toiture, électricité, plomberie), chacun possédant une durée d'amortissement propre fixée par l'administration fiscale, allant généralement de quinze à cinquante ans. Le terrain, qui ne se déprécie pas, est exclu du calcul.

Pour le mobilier et les équipements (literie, électroménager, décoration), la durée d'amortissement est plus courte, souvent comprise entre cinq et dix ans. Chaque année, le comptable calcule la quote-part de dépréciation de chaque élément et l'inscrit comme une charge déductible dans la déclaration de revenus du loueur.

Pourquoi c'est important ?

Maîtriser l'amortissement comptable est indispensable pour optimiser la rentabilité d'un investissement locatif meublé. Contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire, le régime réel avec amortissement permet souvent de générer un déficit comptable ou un résultat nul, neutralisant ainsi l'impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années consécutives.

Exemples

  • Amortissement du gros œuvre (murs) sur 50 ans (soit 2 % par an).
  • Amortissement de la toiture sur 20 ans (soit 5 % par an).
  • Amortissement d'un canapé ou de l'électroménager sur 5 à 7 ans.
  • Exclusion de la valeur du terrain (généralement estimée entre 15 % et 30 % du prix total) de la base amortissable.

Ressources officielles et références

Questions fréquentes sur Amortissement comptable

Peut-on amortir un bien en location saisonnière sous le régime micro-BIC ?+
Non, l'amortissement comptable est exclusivement réservé aux propriétaires ayant opté pour le régime réel d'imposition. Le régime micro-BIC applique uniquement un abattement forfaitaire sur les recettes brutes pour couvrir l'ensemble des charges, ce qui exclut toute déduction supplémentaire liée à la dépréciation du bien ou des meubles.
Que se passe-t-il si le montant de l'amortissement dépasse les revenus locatifs ?+
L'amortissement ne peut pas créer ou creuser un déficit imputable sur le revenu global. Si la part d'amortissement est supérieure au bénéfice d'exploitation, l'excédent est mis en réserve. Ces amortissements différés pourront être utilisés sans limite de temps sur les bénéfices des années suivantes pour réduire l'imposition.
L'amortissement LMNP a-t-il un impact sur le calcul de la plus-value à la revente ?+
Historiquement, sous le statut LMNP, les amortissements déduits n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, constituant un avantage fiscal majeur. Toutefois, la législation fiscale évolue régulièrement. Il est impératif de consulter un expert-comptable ou le BOFiP pour connaître les règles exactes en vigueur l'année de la cession.
Faut-il faire appel à un expert-comptable pour calculer l'amortissement ?+
Bien que ce ne soit pas strictement obligatoire, l'assistance d'un expert-comptable est fortement recommandée. Le calcul par composants, l'estimation de la valeur du terrain à exclure et la tenue d'une liasse fiscale exigent des compétences techniques précises. De plus, les frais de comptabilité sont souvent déductibles sous certaines conditions.
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LMNP

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