Lodgify
Settore extralberghiero

Chi è un gestore di affitti brevi?

Ultimo aggiornamento: 18/08/2026

Un gestore di affitti brevi, noto anche come property manager, è un professionista o una società che si occupa della gestione di una o più proprietà immobiliari destinate a locazioni di breve durata per conto dei proprietari.

Le sue responsabilità coprono l'intero ciclo di gestione: dalla creazione e promozione degli annunci sui portali online (OTA) alla comunicazione con gli ospiti, dalla gestione delle prenotazioni e dei pagamenti fino al coordinamento delle pulizie e della manutenzione. Opera solitamente sulla base di un contratto di mandato.

Iscriviti alla newsletter
di Lodgify

Una volta al mese ricevi i migliori modelli gratuiti, consigli e novità del settore.

Come funziona

Il rapporto tra proprietario e gestore è formalizzato da un contratto, solitamente un mandato con o senza rappresentanza. Nel mandato con rappresentanza, il gestore agisce in nome e per conto del proprietario, che rimane il titolare di tutti gli obblighi. Nel mandato senza rappresentanza, il gestore agisce in nome proprio, diventando l'interlocutore principale per ospiti e autorità, per poi trasferire i proventi al proprietario. La scelta del modello contrattuale ha importanti implicazioni fiscali e legali per entrambe le parti.

Perché è importante

Affidarsi a un gestore di affitti brevi permette ai proprietari di delegare la complessità operativa e burocratica della locazione turistica. Questo non solo libera tempo, ma assicura una gestione professionale che può ottimizzare i tassi di occupazione e le tariffe. Inoltre, un gestore esperto è aggiornato sulle normative in continua evoluzione, riducendo il rischio di sanzioni per adempimenti mancati o errati, come la comunicazione alla Questura o la gestione del CIN. Trovi un quadro più ampio in trovare l'agenzia per affitti turistici perfetta: guida per.

Esempi

  • Un proprietario di un appartamento in una città d'arte che affida la gestione a un'agenzia locale.
  • Un investitore con tre appartamenti che delega a un property manager per ottimizzare i ricavi e non occuparsi degli ospiti.
  • Un gestore che opera con mandato senza rappresentanza, incassando i canoni e riversandoli al netto della sua commissione.
  • Una società di property management che gestisce un portafoglio di 50 immobili in una regione turistica.

Domande frequenti su Gestore di affitti brevi

Che differenza c'è tra un gestore e un'agenzia immobiliare?+
Un gestore di affitti brevi si specializza nella gestione completa e continuativa dell'immobile, inclusi servizi agli ospiti e adempimenti. Un'agenzia immobiliare tradizionale si occupa principalmente di intermediazione per la vendita o la locazione a lungo termine. Sebbene alcune agenzie offrano servizi per affitti brevi, il loro focus e modello operativo sono generalmente diversi, più orientati alla singola transazione che alla gestione quotidiana dell'ospitalità.
Il gestore è responsabile degli adempimenti fiscali e burocratici?+
La responsabilità dipende dal tipo di contratto. Con un mandato senza rappresentanza, il gestore assume direttamente molti obblighi, come la dichiarazione dei flussi turistici e il versamento della ritenuta. Con un mandato con rappresentanza, molti obblighi restano in capo al proprietario, anche se il gestore li esegue materialmente per suo conto. È fondamentale che il contratto definisca chiaramente la ripartizione dei compiti e delle responsabilità.
Quale compenso chiede un gestore di affitti brevi?+
Il compenso, o commissione, varia in base ai servizi offerti e al mercato locale. Generalmente si tratta di una percentuale sui ricavi lordi generati dall'affitto. In alternativa, alcuni gestori propongono un canone fisso mensile o una formula "vuoto per pieno", in cui garantiscono un importo fisso al proprietario e trattengono l'eccedenza. La scelta dipende dagli accordi tra le parti e va formalizzata nel contratto.
Devo aprire la Partita IVA se gestisco più immobili per conto terzi?+
L'attività di gestione di immobili per conto terzi è considerata un'attività professionale o d'impresa, a prescindere dal numero di immobili gestiti. Pertanto, richiede l'apertura della Partita IVA. La soglia di presunzione d'impresa legata al numero di appartamenti (due dal 2026) si applica al proprietario che loca direttamente i propri immobili, non al gestore che offre un servizio a terzi.
Continua a leggere

Termini correlati

Settore extralberghiero

Property manager

Professionista o società che gestisce immobili per conto terzi nel settore degli affitti brevi, curando aspetti operativi, commerciali e burocratici.

Leggi
Normativa e fisco

Mandato con rappresentanza

Contratto in cui un gestore agisce in nome e per conto del proprietario, con effetti giuridici ed economici che ricadono direttamente sul proprietario stesso.

Leggi
Normativa e fisco

Mandato senza rappresentanza

Contratto in cui un gestore (mandatario) agisce in nome proprio per conto del proprietario (mandante), assumendo obblighi diretti verso i terzi.

Leggi
Normativa e fisco

Gestione per conto terzi

Servizio con cui un professionista (property manager) gestisce un immobile per affitti brevi in nome e per conto del proprietario, in base a un mandato.

Leggi
Resta aggiornato

Iscriviti alla newsletter di Lodgify.

Una volta al mese ricevi modelli gratuiti, consigli per host, novità del settore, inviti ai webinar e molto altro, direttamente nella tua casella di posta.

Una email al mese. Puoi disiscriverti quando vuoi.

Lodgify

© 2026 Lodgify. Tutti i diritti riservati.