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Che cos'è la forza maggiore?

Ultimo aggiornamento: 18/08/2026

La forza maggiore è un evento straordinario, imprevedibile, inevitabile e al di fuori del controllo delle parti che rende oggettivamente impossibile l'esecuzione di una prestazione contrattuale. Nel contesto degli affitti brevi, si tratta di circostanze che impediscono al gestore di fornire l'alloggio o all'ospite di raggiungerlo.

Esempi tipici includono calamità naturali (terremoti, alluvioni), guerre, atti di terrorismo, epidemie con restrizioni governative o divieti di viaggio imposti dall'autorità pubblica. L'evento deve essere la causa diretta dell'impossibilità di adempiere al contratto di locazione.

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Come funziona

Quando si verifica un evento di forza maggiore, la parte che non può adempiere alla propria obbligazione (ad esempio, l'host che non può consegnare l'immobile reso inagibile) è di norma liberata dalla sua responsabilità e il contratto si risolve. Di conseguenza, le prestazioni già eseguite, come il pagamento di un acconto o di una caparra, devono essere restituite.

Le politiche di cancellazione delle piattaforme online (OTA) spesso contengono clausole specifiche per la gestione di questi eventi, che possono prevalere sugli accordi individuali. In assenza di tali policy, si applicano i principi generali del diritto civile.

Perché è importante

Comprendere la forza maggiore è fondamentale per gestire correttamente le cancellazioni eccezionali. Permette a host e property manager di sapere quando un ospite ha diritto a un rimborso totale, anche con una tariffa non rimborsabile, e quando invece possono trattenere le somme versate. Una gestione trasparente di queste situazioni, basata su regole chiare, aiuta a prevenire controversie e a tutelare la reputazione della struttura. Un approfondimento utile: tTG 2018: cosa è emerso dal più importante.

Esempi

  • Un'ordinanza comunale che vieta gli spostamenti a causa di un'allerta meteo di massima gravità, impedendo all'ospite di arrivare a destinazione.
  • Un terremoto che danneggia la struttura rendendola inagibile e non sicura per il soggiorno.
  • Una pandemia che porta a un lockdown nazionale con divieto di viaggi non essenziali, come avvenuto in passato.
  • Un'improvvisa e prolungata interruzione dei servizi pubblici essenziali (acqua, elettricità) nell'intera area, non imputabile a negligenza del gestore.

Domande frequenti su Forza maggiore

Una malattia improvvisa dell'ospite è considerata forza maggiore?+
Generalmente no. La malattia, anche se grave e improvvisa, è considerata un evento che rientra nella sfera personale del viaggiatore e non possiede il carattere di eccezionalità e generalità tipico della forza maggiore. In questi casi, si applicano le normali politiche di cancellazione. Per tutelarsi, l'ospite può stipulare un'assicurazione di viaggio che copra l'annullamento per motivi di salute.
Chi decide se un evento è qualificabile come forza maggiore?+
La qualificazione non è automatica. In primo luogo, dipende dalle clausole del contratto o dalle policy della piattaforma di prenotazione. Se le parti non si accordano, la questione può essere decisa da un giudice, che valuterà l'imprevedibilità, l'inevitabilità e l'impatto diretto dell'evento sull'esecuzione del contratto. Le decisioni delle autorità pubbliche (es. ordinanze) sono una prova forte.
In caso di forza maggiore, devo rimborsare la caparra confirmatoria?+
Sì. Se l'impossibilità di eseguire la prestazione è dovuta a forza maggiore, il contratto si risolve e le parti sono liberate dai loro obblighi. Di conseguenza, la caparra confirmatoria perde la sua funzione sanzionatoria e, come l'acconto, deve essere restituita. Le policy delle OTA o clausole contrattuali specifiche possono però prevedere soluzioni alternative, come l'emissione di un voucher per un soggiorno futuro.
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