%20--%3e%3cg%3e%3cg%20id='Logotype'%3e%3cg%3e%3cpath%20fill='%23141313'%20d='M46.37,250.9L136.63,28.98H0v237.25C0,296.87,21.93,318.83,52.56,318.83v-.03h160.64v-154.45l-156.9,95.23c-5.8,3.71-12.82-2.05-9.94-8.68Z'/%3e%3cpath%20fill='%23141313'%20d='M347.35,104.3c-68.33,0-115.93,44.71-115.93,108.91s47.6,108.9,115.93,108.9,115.93-44.72,115.93-108.9-47.6-108.91-115.93-108.91ZM347.35,255.04c-24.41,0-42.23-17.39-42.23-41.8s17.79-41.83,42.23-41.83,42.23,17.39,42.23,41.83-17.79,41.8-42.23,41.8Z'/%3e%3cpath%20fill='%23141313'%20d='M633.86,118.01c0,3.31-3.71,3.31-7.02,1.66-18.22-9.54-32.29-15.3-53-15.3-56.71,0-95.62,42.66-95.62,108.08s39.32,109.7,93.14,109.7v-.03c21.93,0,35.61-7.02,56.31-19.87,3.71-2.48,8.28-1.66,6.19,3.71l-5.36,12.85h86.51V28.98h-81.15v89.03ZM594.11,255.04c-24.41,0-42.23-17.39-42.23-41.8s17.79-41.83,42.23-41.83,42.23,17.39,42.23,41.83-17.79,41.8-42.23,41.8Z'/%3e%3cpath%20fill='%23141313'%20d='M1406.03,107.65l-23.58,112.61c-1.66,8.68-11.59,9.11-13.65-.4l-24.84-112.22h-94.79c-39.32,0-51.74-11.99-51.74-29.81s10.33-28.15,27.72-28.15c20.27,0,30.64,16.16,32.69,32.29h79.5C1325.35,29.38,1286.43,0,1230.52,0,1168.85,0,1130.32,36.04,1130.32,91.09v16.56h-44.71v67.07h44.71v144.08h81.15v-143.68h70.23l46.53,124.21c3.31,8.28,2.88,17.39-.4,26.1l-28.55,68.73h80.25l120.47-286.51h-93.97Z'/%3e%3cpath%20fill='%23141313'%20d='M886.41,117.98c0,3.31-3.71,3.31-7.02,1.66-19.87-9.94-34.35-15.3-54.65-15.3-60.45,0-93.97,49.29-93.97,107.65,0,64.59,37.26,98.54,87.77,98.54,23.19,0,40.57-7.02,62.1-19.47,5.37-3.31,9.51-.4,7.45,4.57-9.11,20.7-28.55,31.47-59.62,31.47h-83.2v67.07h98.5c72.04,0,123.78-47.63,123.78-114.67V107.65h-81.15v10.33ZM846.67,255.04c-24.41,0-42.23-17.39-42.23-41.8s17.79-41.83,42.23-41.83,42.23,17.39,42.23,41.83-17.79,41.8-42.23,41.8Z'/%3e%3cpath%20fill='%23141313'%20d='M1026.35,18.18c-26.1,0-44.71,16.16-44.71,39.35s18.61,39.35,44.71,39.35,44.72-16.16,44.72-39.35-18.62-39.35-44.72-39.35Z'/%3e%3crect%20fill='%23141313'%20x='985.78'%20y='107.65'%20width='81.15'%20height='211.15'/%3e%3c/g%3e%3c/g%3e%3c/g%3e%3c/svg%3e)
Che cos'è il cambio di destinazione d'uso?
Il cambio di destinazione d'uso è la procedura amministrativa e urbanistica con cui si modifica la funzione per cui un immobile può essere utilizzato. Le destinazioni d'uso principali (residenziale, commerciale, turistico-ricettiva, industriale) sono definite dagli strumenti urbanistici del Comune (es. Piano Regolatore Generale).
Questa modifica può essere "urbanisticamente rilevante", se comporta un passaggio tra categorie funzionali diverse e richiede un titolo abilitativo (come la SCIA o il Permesso di Costruire), oppure non rilevante, se avviene all'interno della stessa categoria. La normativa di riferimento è principalmente regionale e comunale.
Iscriviti alla newsletter
di Lodgify
Come funziona
Per effettuare un cambio di destinazione d'uso, è necessario presentare una pratica edilizia allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l'immobile. Un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) deve verificare la conformità dell'intervento con il regolamento edilizio e il piano urbanistico locale.
La procedura, i costi (inclusi gli oneri di urbanizzazione) e la fattibilità dipendono interamente dalle norme del singolo Comune. Una volta ottenuto il titolo abilitativo e conclusi eventuali lavori, è necessario presentare la variazione catastale all'Agenzia delle Entrate per allineare la categoria catastale alla nuova funzione.
Perché è importante
Per host e property manager, il cambio di destinazione d'uso è rilevante quando si intende trasformare un immobile per avviare un'attività ricettiva imprenditoriale (es. casa vacanze, affittacamere), se la normativa locale lo richiede. Operare con una destinazione d'uso non corretta può comportare sanzioni amministrative, l'impossibilità di ottenere le autorizzazioni necessarie (come la SCIA) e la revoca del CIN, bloccando di fatto l'attività. Un approfondimento utile: obbligo estintori per affitti brevi e sicurezza antincendio: guida 2026.
Esempi
- Un proprietario che affitta il proprio appartamento residenziale (categoria A/2) con contratti di locazione breve di durata inferiore a 30 giorni, di norma non deve effettuare un cambio di destinazione d'uso.
- La trasformazione di un ufficio (categoria A/10) in un appartamento da destinare ad affitti brevi richiede un cambio di destinazione d'uso da direzionale a residenziale, previa verifica della fattibilità secondo il piano urbanistico comunale.
- L'avvio di un'attività di affittacamere in un immobile residenziale può richiedere, a seconda del regolamento regionale e comunale, un cambio di destinazione d'uso verso la categoria turistico-ricettiva.
- Un investitore che acquista un negozio al piano terra (categoria C/1) per convertirlo in un alloggio turistico deve avviare una pratica di cambio d'uso, che il Comune può approvare o negare in base alle norme di zona.
Domande frequenti su Cambio di destinazione d'uso
Per fare affitti brevi devo sempre cambiare la destinazione d'uso?+
Qual è la differenza tra destinazione d'uso urbanistica e catastale?+
Quanto costa cambiare la destinazione d'uso di un immobile?+
Termini correlati
SCIA
La SCIA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, un'autodichiarazione da presentare al Comune per avviare un'attività ricettiva extralberghiera.
Locazione turistica
La locazione turistica è un contratto con cui si mette a disposizione un immobile per finalità turistiche, senza fornire servizi aggiuntivi di tipo alberghiero.
Casa vacanze
La casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera che fornisce alloggio a turisti, gestita in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.
Affittacamere
L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera che offre alloggio in camere, disciplinata dalle normative regionali per requisiti e servizi.