Lodgify
Settore extralberghiero

Che cos'è un affittacamere?

Ultimo aggiornamento: 18/08/2026
La figura dell'affittacamere è stata introdotta e definita a livello nazionale dalla Legge Quadro per il turismo n. 217/1983, oggi non più in vigore. Quella norma stabiliva il limite di sei camere in non più di due appartamenti nello stesso stabile. Sebbene la competenza in materia turistica sia passata alle Regioni con la riforma del Titolo V della Costituzione, questo criterio storico ha influenzato molte delle successive normative regionali che disciplinano la materia.

L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera che fornisce servizio di alloggio in una o più camere di un immobile, con eventuale fornitura di servizi complementari. A differenza del bed-and-breakfast, la somministrazione della colazione non è un elemento caratterizzante e obbligatorio dell'attività di affittacamere.

La disciplina specifica, inclusi i limiti dimensionali (numero di camere e posti letto), i requisiti strutturali e i servizi ammessi, è di competenza delle singole Regioni e Province Autonome. L'attività può essere esercitata in forma imprenditoriale o, se consentito dalla normativa locale, non imprenditoriale.

Iscriviti alla newsletter
di Lodgify

Una volta al mese ricevi i migliori modelli gratuiti, consigli e novità del settore.

Come funziona

Per avviare un'attività di affittacamere è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP del Comune competente. La struttura deve ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN) da esporre e usare negli annunci. Il gestore è tenuto a comunicare le generalità degli ospiti al portale Alloggiati Web, a trasmettere i dati sui flussi turistici all'ISTAT e a gestire la riscossione e il versamento dell'imposta di soggiorno, se prevista dal Comune. L'attività è soggetta a requisiti di sicurezza specifici.

Perché è importante

Comprendere la natura dell'affittacamere è cruciale per i gestori perché si colloca in un quadro normativo e fiscale distinto dalla locazione turistica e dal B&B. La scelta di questa tipologia impatta su autorizzazioni (SCIA), adempimenti (partita IVA, a seconda dei casi) e tipo di servizi offerti. Una corretta classificazione previene sanzioni e permette di strutturare l'offerta in modo professionale, sfruttando una maggiore capacità ricettiva rispetto ad altre forme di ospitalità extralberghiera. Per i dettagli operativi, vedi come aprire un affittacamere: normativa, requisiti e primi.

Esempi

  • Un gestore che apre un'attività imprenditoriale in un appartamento di proprietà, destinando cinque stanze all'accoglienza di ospiti, ciascuna con il proprio bagno.
  • Un host che gestisce due camere in un appartamento diverso da quello di residenza, senza offrire il servizio di colazione, classificando l'attività come affittacamere secondo la legge regionale.
  • La scelta del corretto codice ATECO per "affittacamere" in fase di apertura della partita IVA, che determina il coefficiente di redditività per chi aderisce al regime forfettario.
  • La presentazione della SCIA al Comune come requisito indispensabile per poter iniziare a operare legalmente come affittacamere.

Fonti ufficiali e riferimenti

Domande frequenti su Affittacamere

Qual è la differenza tra affittacamere e bed and breakfast?+
La differenza principale risiede nei servizi e nelle normative regionali. Un bed and breakfast, per definizione, deve fornire la prima colazione e spesso la legge regionale impone che il gestore risieda nello stesso immobile. Un affittacamere, invece, non ha l'obbligo di servire la colazione e le regole sulla residenza del gestore possono essere diverse o assenti, consentendo una gestione più flessibile e talvolta su scala più ampia.
Per aprire un affittacamere serve la partita IVA?+
Dipende. L'attività di affittacamere è spesso considerata imprenditoriale, richiedendo quindi l'apertura della partita IVA. Tuttavia, alcune normative regionali possono ammettere una gestione non imprenditoriale entro limiti dimensionali o di reddito molto stringenti. È fondamentale verificare la legge della propria Regione e consultare un commercialista, poiché superare determinate soglie rende l'inquadramento fiscale come impresa un obbligo per legge, a prescindere dalla classificazione regionale.
Quante camere può avere un affittacamere?+
Non esiste un limite nazionale unico. La vecchia legge quadro del 1983 fissava un massimo di sei camere, un criterio che ha influenzato molte normative successive. Oggi, però, il numero massimo di camere e posti letto è stabilito esclusivamente dalle singole leggi regionali o delle Province Autonome. Per conoscere il limite esatto applicabile alla propria struttura è indispensabile consultare la normativa turistica locale prima di avviare l'attività.
Un affittacamere deve avere il CIN?+
Sì, è obbligatorio. In base alla normativa nazionale (D.L. 145/2023), tutte le strutture ricettive, inclusi gli affittacamere, devono essere dotate di un Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice va richiesto sulla piattaforma ministeriale BDSR e deve essere obbligatoriamente esposto all'esterno dell'edificio e inserito in ogni annuncio pubblicato su qualsiasi canale, pena sanzioni amministrative pecuniarie e la rimozione dell'annuncio stesso.
Continua a leggere

Termini correlati

Settore extralberghiero

Bed and breakfast

Il bed and breakfast (B&B) è una struttura ricettiva extralberghiera che offre alloggio e prima colazione, con requisiti normativi definiti su base regionale.

Leggi
Normativa e fisco

SCIA

La SCIA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, un'autodichiarazione da presentare al Comune per avviare un'attività ricettiva extralberghiera.

Leggi
Normativa e fisco

Codice ATECO

Il codice ATECO è una classificazione ISTAT che identifica l'attività economica di un'impresa, cruciale per aprire la partita IVA e per gli adempimenti fiscali.

Leggi
Normativa e fisco

CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Il CIN è il Codice Identificativo Nazionale obbligatorio per tutte le strutture ricettive e locazioni brevi in Italia, da esporre e indicare negli annunci.

Leggi
Resta aggiornato

Iscriviti alla newsletter di Lodgify.

Una volta al mese ricevi modelli gratuiti, consigli per host, novità del settore, inviti ai webinar e molto altro, direttamente nella tua casella di posta.

Una email al mese. Puoi disiscriverti quando vuoi.

Lodgify

© 2026 Lodgify. Tutti i diritti riservati.