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Che cosa sono gli affitti brevi?

Ultimo aggiornamento: 18/08/2026

Gli affitti brevi, o locazioni brevi, sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni. La definizione normativa (art. 4 D.L. 50/2017) si riferisce a contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari, anche online.

A differenza della locazione turistica o della casa vacanze, che indicano una tipologia di attività o struttura, l'affitto breve definisce la forma contrattuale e la durata, che può avere finalità non solo turistiche ma anche di lavoro o studio.

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Come funziona

Un proprietario, o un soggetto che ne ha la disponibilità come un comodatario, concede in godimento un immobile abitativo per un periodo inferiore a 30 giorni in cambio di un corrispettivo. La gestione può essere diretta o affidata a un intermediario, come un property manager o un portale online. Il gestore è tenuto a rispettare una serie di adempimenti, tra cui la comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato (Alloggiati Web), la dichiarazione e il versamento dell'imposta di soggiorno (se prevista dal Comune) e gli obblighi fiscali.

Perché è importante

Comprendere la nozione di affitto breve è fondamentale per host e property manager perché definisce il perimetro legale e fiscale della loro attività. Una corretta qualificazione permette di applicare il regime fiscale più appropriato, come la cedolare secca, e di adempiere correttamente agli obblighi amministrativi (CIN, Alloggiati Web, SCIA), evitando sanzioni e operando in piena conformità con le normative nazionali, regionali e comunali che regolano il settore. Chi parte da zero può iniziare da affitti brevi o a lungo termine: pro, contro.

Esempi

  • Un proprietario che affitta il suo secondo appartamento a Milano per un weekend tramite un portale online.
  • Un comodatario che concede in godimento oneroso una stanza del suo appartamento a Roma per una settimana a uno studente.
  • Una famiglia che prende in affitto una villa in Toscana per 15 giorni per le vacanze estive, con un contratto stipulato direttamente con il proprietario.
  • Un professionista che gestisce due appartamenti per conto di terzi con contratti di mandato, stipulando locazioni brevi per loro conto.

Fonti ufficiali e riferimenti

Domande frequenti su Affitti brevi

Quali servizi posso offrire in un affitto breve?+
La normativa consente di fornire esclusivamente servizi strettamente connessi alla locazione, come la fornitura di biancheria e la pulizia finale dei locali. L'offerta di servizi aggiuntivi, come la colazione, il cambio biancheria infrasettimanale o le pulizie giornaliere, può far ricadere l'attività in un'altra tipologia, come quella di affittacamere o casa vacanze, con conseguenze fiscali e amministrative diverse e la possibile perdita dei benefici fiscali per le locazioni brevi.
Da quanti immobili in poi devo aprire la Partita IVA?+
Dal 1° gennaio 2026, l'attività si presume imprenditoriale se si destinano alla locazione breve più di due appartamenti per periodo d'imposta, con obbligo di Partita IVA. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti. Questa soglia fiscale è distinta da quella amministrativa per la presentazione della SCIA, che è richiesta per la gestione di più di quattro immobili, creando una potenziale area di sovrapposizione da valutare con un consulente.
Posso usare la cedolare secca per tutti i miei appartamenti?+
Dal 2026, il regime opzionale della cedolare secca prevede un'aliquota del 21% per i redditi di una sola unità immobiliare e del 26% per una seconda unità. La normativa riguardante una possibile aliquota del 30% per la terza e quarta unità è ambigua, poiché coesiste con la presunzione d'impresa che scatta dal terzo immobile. Il coordinamento tra le due norme attende chiarimenti ufficiali; è quindi essenziale consultare un commercialista.
L'affitto breve è sempre e solo per turisti?+
No. La definizione legale di affitto breve si basa esclusivamente sulla durata del contratto, che non deve superare i 30 giorni, e non sulla finalità del soggiorno. Un immobile può essere locato per brevi periodi anche per motivi di lavoro, studio, assistenza a familiari o altre necessità transitorie. La finalità turistica, sebbene molto comune, è solo una delle possibili motivazioni che possono dare origine a un contratto di locazione breve.
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