Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

Dernière mise à jour : 13/07/2026

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition initial (ou sa valeur déclarée en cas de succession ou de donation). Dans le secteur de la location saisonnière, ce gain financier est soumis à l'impôt lors de la revente du meublé de tourisme.

La fiscalité applicable dépend directement de votre statut de loueur. Les règles diffèrent considérablement selon que vous exploitez votre bien sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), impactant le montant final de l'impôt et des prélèvements sociaux à régler.

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Comment ça marche

Le calcul de base soustrait le prix d'achat (majoré des frais d'acquisition et de certains travaux) du prix de vente (diminué des frais de cession). Le montant obtenu constitue la plus-value brute.

Pour un loueur en LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers. Elle est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). Cependant, des abattements pour durée de détention s'appliquent, permettant une exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour un loueur en LMP, la plus-value relève du régime professionnel. Le calcul réintègre les amortissements déduits durant l'exploitation, ce qui augmente mécaniquement la plus-value. Toutefois, des exonérations totales ou partielles existent si l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et selon le chiffre d'affaires.

Pourquoi c'est important ?

Anticiper la plus-value immobilière est essentiel pour optimiser la rentabilité globale de votre investissement locatif. Le choix initial entre le statut LMNP et LMP détermine le régime de taxation à la revente. Une mauvaise évaluation de cette charge fiscale peut amputer une part significative du capital récupéré lors de la cession de votre location saisonnière.

Exemples

Revente d'un appartement LMNP après 15 ans avec abattements partiels
Exonération totale pour un bien détenu depuis plus de 30 ans
Plus-value professionnelle à court terme pour un statut LMP
Majoration du prix d'acquisition grâce à un forfait travaux de 15 %

Ressources officielles et références

Questions fréquentes sur Plus-value immobilière

Comment éviter de payer la plus-value immobilière sur une location saisonnière ?+

L'exonération totale pour un meublé de tourisme en statut LMNP s'obtient en conservant le bien pendant au moins 30 ans pour l'impôt et les prélèvements sociaux. D'autres cas d'exonération existent, notamment si vous utilisez le prix de vente pour acquérir votre résidence principale dans les 24 mois, sous certaines conditions strictes.

Les travaux réalisés dans le meublé réduisent-ils la plus-value ?+

Oui, les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement peuvent venir majorer le prix d'acquisition, réduisant ainsi la plus-value brute. Pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, vous pouvez opter pour un forfait de travaux équivalent à 15 % du prix d'achat, même sans justificatifs, ce qui est souvent avantageux.

Quelle est la différence de calcul de la plus-value entre LMNP et LMP ?+

En LMNP, les amortissements pratiqués pendant la location ne sont pas déduits du prix d'acquisition, ce qui limite la plus-value. En LMP, relevant du régime professionnel, les amortissements sont déduits de la valeur comptable du bien, ce qui augmente fortement la plus-value à court terme, bien que des exonérations liées aux recettes existent.

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