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Was ist die Break-Even-Auslastung?
Die Break-Even-Auslastung ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Punkt angibt, an dem die Gesamteinnahmen aus der Vermietung exakt den Gesamtkosten entsprechen. Bei dieser Auslastungsrate erzielt der Betrieb weder einen Gewinn noch einen Verlust. Sie wird auch als Gewinnschwelle oder Kostendeckungspunkt bezeichnet.
Im Gegensatz zur allgemeinen Auslastung, die lediglich den Belegungsgrad misst, dient die Break-Even-Auslastung als kritischer Indikator für die finanzielle Rentabilität und ist eine Grundlage für die Preisstrategie und Geschäftsplanung in der Ferienvermietung.
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von Lodgify
So funktioniert es
Zur Berechnung der Break-Even-Auslastung werden zunächst alle Fixkosten (z. B. Kredite, Versicherungen, Grundsteuern) und alle variablen Kosten pro Buchung (z. B. Reinigung, Provisionen, Verbrauchsmaterial) ermittelt. Anschließend wird der Deckungsbeitrag pro Nacht berechnet, indem die variablen Kosten von der durchschnittlichen Tagesrate (ADR) abgezogen werden.
Die Gesamtsumme der Fixkosten wird dann durch diesen Deckungsbeitrag pro Nacht geteilt. Das Ergebnis ist die Anzahl der vermieteten Nächte, die zur Kostendeckung erforderlich sind. Setzt man diese Anzahl ins Verhältnis zu den gesamten verfügbaren Nächten im Jahr, erhält man die Break-Even-Auslastung in Prozent.
Warum das wichtig ist
Die Kenntnis der Break-Even-Auslastung ist für Gastgeber und Hausverwaltungen entscheidend, um die eigene Profitabilitätsschwelle zu verstehen. Sie hilft bei der Festlegung von Mindestpreisen, der Bewertung der Auswirkungen von Kostensenkungen und der Formulierung realistischer Umsatzziele. Sie ist eine zentrale Kennzahl im Revenue Management und ermöglicht fundierte Entscheidungen, ab wann eine Buchung tatsächlich Gewinn abwirft.
Beispiele
- Ein Apartment in Wien hat jährliche Fixkosten von 10.000 €. Die variablen Kosten pro Nacht betragen 40 € und die ADR liegt bei 150 €. Es werden 10.000 € / (150 € - 40 €) = ca. 91 Nächte benötigt, um die Kosten zu decken. Bei 365 verfügbaren Nächten entspricht dies einer Break-Even-Auslastung von rund 25 %.
- Ein Ferienhaus in der Schweiz mit hohen Fixkosten von 25.000 CHF und einer ADR von 300 CHF benötigt bei variablen Kosten von 60 CHF pro Nacht rund 105 belegte Nächte (25.000 / 240), um die Gewinnschwelle zu erreichen.
- Ein Gastgeber in Deutschland prüft, ob sich eine Preissenkung zur Steigerung der Belegung lohnt. Er berechnet, dass die niedrigere ADR die Break-Even-Auslastung von 30 % auf 45 % erhöhen würde, und entscheidet sich dagegen, da dieses Ziel unrealistisch erscheint.
Offizielle Quellen und Referenzen
Häufige Fragen zu Break-Even-Auslastung
Wie kann ich meine Break-Even-Auslastung senken?+
Was ist ein guter Wert für die Break-Even-Auslastung?+
Sollte ich meine eigene Arbeitszeit in die Berechnung einbeziehen?+
Wie unterscheiden sich fixe und variable Kosten in der Ferienvermietung?+
Verwandte Begriffe
ADR (Average Daily Rate)
Die ADR (Average Daily Rate) ist eine Kennzahl, die den durchschnittlichen Mietertrag pro bezahlter, belegter Wohneinheit an einem bestimmten Tag angibt.
Preisstrategie
Eine Preisstrategie ist der Plan zur Festlegung von Preisen, um langfristige Geschäftsziele wie Gewinnmaximierung oder eine hohe Auslastung zu erreichen.
Umsatzprognose (Forecasting)
Eine Umsatzprognose ist die datengestützte Schätzung zukünftiger Einnahmen einer Ferienvermietung über einen bestimmten Zeitraum.
Auslastung (Belegungsrate)
Die Auslastung, auch Belegungsrate genannt, ist eine Kennzahl, die den Anteil der belegten Nächte an den verfügbaren Nächten einer Ferienunterkunft misst.