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Was ist die Auslastung (Belegungsrate)?
Die Auslastung (oder Belegungsrate) ist eine zentrale Kennzahl (KPI) in der Ferienvermietung, die den prozentualen Anteil der gebuchten Nächte im Verhältnis zu den insgesamt zur Vermietung verfügbaren Nächten angibt. Sie dient als Indikator für die Nachfrage und die Effizienz der Vermarktungsstrategien eines Objekts.
Die Berechnung erfolgt durch die Formel: (Anzahl der belegten Nächte / Anzahl der verfügbaren Nächte) × 100. Das Ergebnis wird in Prozent ausgedrückt und ist ein wesentlicher Bestandteil der Leistungsanalyse und des Ertragsmanagements für Gastgeber und Hausverwaltungen.
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von Lodgify
So funktioniert es
Zur Berechnung der Auslastung werden zunächst die belegten Nächte innerhalb eines definierten Zeitraums (z. B. ein Monat, ein Quartal oder ein Jahr) gezählt. Anschließend wird die Anzahl der Nächte ermittelt, an denen die Unterkunft buchbar war.
Wichtig ist, dass von der Gesamtzahl der Tage im Zeitraum alle Nächte abgezogen werden, an denen die Unterkunft nicht zur Verfügung stand. Dazu zählen beispielsweise Tage für Renovierungen und Grundreinigungen oder die Eigennutzung durch den Eigentümer. Die Division der belegten durch die so bereinigten verfügbaren Nächte ergibt die aussagekräftige Auslastungsquote.
Warum das wichtig ist
Die Auslastung ist entscheidend für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer Ferienunterkunft. Sie hilft Gastgebern, die Wirksamkeit ihrer Preisstrategie, ihres Marketings und ihrer Vertriebskanäle zu beurteilen. Eine Analyse der Auslastung im Zeitverlauf und im Vergleich zum lokalen Markt ermöglicht fundierte Anpassungen, um den Umsatz zu optimieren. Sie ist eine Grundlage für strategische Entscheidungen im Revenue Management, oft in Kombination mit der durchschnittlichen Tagesrate (ADR) und dem RevPAR.
Beispiele
- Eine Ferienwohnung an der Ostsee ist im Juli an 28 von 31 Tagen gebucht. Die Auslastung für diesen Monat beträgt (28 / 31) × 100 ≈ 90,3 %.
- Ein Chalet in den Alpen ist ganzjährig buchbar (365 Tage). Der Eigentümer blockiert 45 Tage für die Eigennutzung. Im Laufe des Jahres wird das Chalet für 210 Nächte vermietet. Die Auslastung berechnet sich wie folgt: 210 / (365 - 45) = 210 / 320 ≈ 65,6 %.
- Ein Apartment in einer Stadt hat eine Auslastung von 95 %, aber eine niedrige Durchschnittsrate (ADR) von 80 €. Ein vergleichbares Apartment hat nur 70 % Auslastung, erzielt aber einen ADR von 130 €. Das zweite Apartment ist trotz geringerer Auslastung profitabler.
- Eine Hausverwaltung vergleicht die durchschnittliche Auslastung ihrer Objekte in einer Region (68 %) mit dem von Tourismusverbänden veröffentlichten Marktdurchschnitt (62 %), um die eigene Leistung einzuordnen.
Häufige Fragen zu Auslastung (Belegungsrate)
Was ist eine gute Auslastung für eine Ferienwohnung?+
Wie berechne ich die Auslastung, wenn ich die Unterkunft selbst nutze?+
Beeinflusst die Auslastung meine Steuern im DACH-Raum?+
Sollte ich immer eine 100-prozentige Auslastung anstreben?+
Verwandte Begriffe
RevPAR (Revenue per Available Room)
RevPAR ist eine Kennzahl, die den Umsatz pro verfügbarem Zimmer misst und so die Preisgestaltung (ADR) und die Auslastung einer Unterkunft kombiniert.
ADR (Average Daily Rate)
Die ADR (Average Daily Rate) ist eine Kennzahl, die den durchschnittlichen Mietertrag pro bezahlter, belegter Wohneinheit an einem bestimmten Tag angibt.
Dynamic Pricing
Dynamic Pricing ist eine Strategie, bei der Übernachtungspreise für Ferienunterkünfte flexibel an Angebot, Nachfrage und andere Faktoren angepasst werden.
Break-Even-Auslastung
Die Break-Even-Auslastung ist die minimale Belegungsrate, die eine Ferienunterkunft erreichen muss, um alle anfallenden fixen und variablen Kosten zu decken.