¿Qué es el Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)?

Última actualización: 11-06-2026

El ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es un indicador financiero que mide la capacidad de una propiedad de alquiler vacacional para generar suficientes ingresos operativos netos como para pagar sus obligaciones de deuda hipotecaria. Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) entre el servicio total de la deuda, que incluye el capital y los intereses.

Un DSCR superior a 1 indica que la propiedad genera ingresos suficientes para cubrir sus pagos, mientras que un valor inferior a 1 señala un flujo de caja negativo. Los prestamistas utilizan esta métrica para evaluar el riesgo al financiar inversiones inmobiliarias.

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Cómo funciona

Para calcular el DSCR, primero se debe determinar el ingreso operativo neto anual de la propiedad, restando los gastos operativos (como mantenimiento, seguros y comisiones de OTAs) de los ingresos brutos por alquiler.

A continuación, se calcula el servicio total de la deuda anual, sumando todos los pagos de la hipoteca, incluyendo el capital y los intereses. Finalmente, se divide el ingreso operativo neto entre el servicio de la deuda.

Por ejemplo, si un apartamento genera 30.000 euros de ingreso operativo neto y los pagos de la hipoteca suman 20.000 euros anuales, el DSCR será de 1,5. Esto significa que la propiedad produce un 50% más de ingresos de lo necesario para pagar su deuda.

¿Por qué es importante?

Conocer el DSCR es fundamental para los inversores y gestores de propiedades que buscan expandir su cartera mediante apalancamiento financiero. Un ratio saludable facilita la obtención de préstamos hipotecarios, demostrando a los bancos que el alquiler de corta duración es financieramente viable. Para maximizar estos ingresos, muchos propietarios consultan guías sobre cómo comprar un piso para alquiler vacacional y optimizar su rentabilidad a largo plazo.

Ejemplos

Un inversor en Málaga solicita una hipoteca para una villa turística; el banco aprueba el préstamo porque el DSCR proyectado es de 1,35.
Un gestor de propiedades analiza la compra de un apartamento en Ciudad de México y descarta la operación al calcular un DSCR de 0,85, lo que implicaría poner dinero de su bolsillo cada mes.
Un propietario utiliza herramientas de precios dinámicos para aumentar su ADR y mejorar el DSCR de su propiedad de 1,1 a 1,4 antes de solicitar una refinanciación.

Recursos oficiales y referencias

Definición de DSCR en Investopedia ↗

Preguntas frecuentes sobre Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

¿Qué valor de DSCR se considera bueno para un alquiler vacacional?+

Generalmente, los prestamistas buscan un DSCR mínimo de 1,20 a 1,25 para aprobar la financiación de una propiedad de inversión. Un ratio de 1,25 proporciona un margen de seguridad del 25% para absorber posibles caídas en la ocupación, gastos imprevistos o fluctuaciones en las tarifas nocturnas.

¿Cómo puedo mejorar el DSCR de mi propiedad turística?+

Puedes mejorar el DSCR aumentando los ingresos operativos netos o reduciendo la deuda. Esto se logra incrementando las tarifas mediante estrategias de revenue management, mejorando la tasa de ocupación, reduciendo los gastos operativos recurrentes o aportando un pago inicial mayor al comprar la propiedad para reducir la cuota hipotecaria mensual.

¿El cálculo del DSCR incluye los impuestos y seguros de la propiedad?+

Sí, los impuestos a la propiedad y las primas de seguros se consideran gastos operativos y deben restarse de los ingresos brutos para obtener el ingreso operativo neto. No se incluyen en el divisor del servicio de la deuda, ya que este último se reserva estrictamente para el pago de capital e intereses del préstamo.

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