¿Qué es el MPI (Market Penetration Index)?

Última actualización: 11-06-2026

El MPI (Market Penetration Index), o Índice de Penetración de Mercado, es una métrica de rendimiento que evalúa la cuota de ocupación de una propiedad en relación con su conjunto competitivo. Se calcula dividiendo la tasa de ocupación del alojamiento entre la ocupación media del mercado y multiplicando el resultado por 100.

Un resultado superior a 100 indica que la propiedad capta más reservas que su competencia directa, mientras que un valor inferior señala un rendimiento por debajo de la media. Esta métrica es fundamental para entender la posición real del negocio frente a otros alquileres vacacionales similares.

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Cómo funciona

Para calcular el MPI, el gestor necesita conocer su propia ocupación y los datos agregados de su mercado. Si un apartamento tiene una ocupación del 75% y la media de los alojamientos similares en la zona es del 60%, el cálculo sería (75 / 60) x 100, resultando en un índice de 125.

Este valor demuestra que el alojamiento absorbe una cuota un 25% superior a la media. Para obtener los datos de la competencia, los profesionales utilizan herramientas de precios dinámicos o inteligencia de mercado que analizan el rendimiento en plataformas como Airbnb y Booking.com.

¿Por qué es importante?

El MPI permite a los anfitriones identificar si sus estrategias para conseguir más reservas y precios están funcionando. Un índice bajo sugiere la necesidad de ajustar tarifas o mejorar la visibilidad en las OTAs, mientras que un índice alto valida la estrategia actual y puede indicar margen para subir los precios.

Ejemplos

Un gestor en Valencia con un MPI de 115, lo que indica que supera la ocupación media de su barrio en un 15%.
Un anfitrión que nota una caída de su MPI a 85 durante la temporada baja, revelando que la competencia está captando más huéspedes.
El uso de herramientas como AirDNA o PriceLabs para monitorizar el MPI frente a un grupo de 20 propiedades similares en la misma calle.

Recursos oficiales y referencias

Preguntas frecuentes sobre MPI

¿Qué diferencia hay entre el MPI y el ARI?+

El MPI mide exclusivamente el rendimiento de la ocupación frente a la competencia. Por el contrario, el ARI compara la tarifa media diaria de la propiedad con la del mercado. Ambas métricas se complementan para calcular el índice de generación de ingresos, que evalúa el rendimiento financiero total.

¿Es siempre positivo tener un MPI muy alto?+

No necesariamente. Un MPI extremadamente alto, por ejemplo superior a 130, suele indicar que la propiedad tiene una ocupación excelente, pero también puede ser una señal de que los precios están demasiado bajos en comparación con el mercado. En estos casos, el anfitrión podría estar perdiendo ingresos potenciales.

¿Cómo puedo obtener los datos de ocupación de mi competencia?+

Los datos exactos de propiedades individuales suelen ser privados, pero puedes acceder a promedios agregados del mercado utilizando herramientas de análisis de datos del sector turístico. Estas plataformas rastrean los calendarios públicos en canales de distribución para estimar la ocupación media de un área específica y permitir el cálculo de tu índice.

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