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Qu'est-ce qu'un condo-hôtel ?

Dernière mise à jour : 03/07/2026

Un condo-hôtel, ou condotel, est un établissement hybride combinant les caractéristiques d'une copropriété résidentielle et d'un hôtel classique. Dans ce modèle, des investisseurs particuliers achètent en pleine propriété des unités individuelles, telles que des chambres ou des suites, au sein du complexe.

L'ensemble du bâtiment, y compris les espaces communs et les services (réception, ménage, piscine), est géré par une société d'exploitation hôtelière professionnelle. Lorsque les propriétaires n'occupent pas leur bien, l'exploitant le loue à des voyageurs de courte durée, générant ainsi des revenus locatifs qui sont ensuite partagés entre l'investisseur et la société de gestion selon un contrat préétabli.

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Comment ça marche

Le fonctionnement d'un condo-hôtel repose sur un accord contractuel strict entre le propriétaire de l'unité et l'exploitant hôtelier. L'investisseur signe généralement un bail commercial ou un mandat de gestion confiant l'exploitation exclusive de son bien à la marque hôtelière. Cette dernière se charge de la commercialisation, de la tarification, de l'accueil des clients et de l'entretien quotidien.

En échange de cette gestion clé en main, les revenus générés par les nuitées sont répartis selon une clé de répartition définie dans le contrat. Le propriétaire bénéficie également d'un droit de séjour annuel dans son unité, souvent limité à quelques semaines par an, pour son usage personnel.

Pourquoi c'est important ?

Pour les professionnels de la location saisonnière et les investisseurs, le condo-hôtel représente une solution d'investissement immobilier sans les contraintes de la gestion locative quotidienne. En France, ce modèle s'apparente fortement aux résidences de tourisme et permet souvent de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques, comme le statut LMNP ou la récupération de la TVA sous certaines conditions d'exploitation.

Exemples

  • Achat d'une suite dans un complexe géré par une grande chaîne hôtelière internationale.
  • Investissement dans une résidence de tourisme à la montagne gérée par un exploitant unique.
  • Acquisition d'un appartement avec services hôteliers intégrés sur la Côte d'Azur.

Ressources officielles et références

Questions fréquentes sur Condo-hôtel

Quelle est la différence entre un condo-hôtel et une multipropriété (timeshare) ?+
Dans un condo-hôtel, vous êtes l'unique propriétaire d'une unité immobilière spécifique avec un titre de propriété réel. Dans une multipropriété, vous achetez uniquement le droit d'utiliser un bien pendant une période donnée de l'année, sans en posséder les murs.
Peut-on vivre à l'année dans un condo-hôtel ?+
Généralement non. Les contrats de gestion ou les baux commerciaux qui lient le propriétaire à l'exploitant hôtelier limitent strictement le temps d'occupation personnelle, souvent entre deux et six semaines par an. L'objectif principal du bâtiment reste l'exploitation touristique et la génération de revenus locatifs.
Qui paie les charges d'entretien dans un condo-hôtel ?+
La répartition des charges dépend du contrat signé avec l'exploitant. En règle générale, la société de gestion prend en charge les frais liés à l'exploitation courante (ménage, accueil, marketing). Le propriétaire reste redevable des taxes foncières, des assurances en tant que propriétaire non occupant et des grosses réparations.
Le modèle du condo-hôtel existe-t-il légalement en France ?+
Le terme anglo-saxon n'a pas de définition juridique stricte en droit français. Cependant, son fonctionnement correspond exactement au modèle des résidences de tourisme classées ou des résidences avec services, encadrées par le statut de loueur en meublé et le système du bail commercial liant l'investisseur à l'exploitant.
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