¿Qué es el PEOOT (Plan Especial de Ordenación de la Oferta Turística)?

Última actualización: 11-06-2026

El PEOOT (Plan Especial de Ordenación de la Oferta Turística) es un instrumento de planeamiento urbanístico utilizado por los ayuntamientos en España para regular, limitar y distribuir la implantación de alojamientos turísticos en su territorio.

Esta normativa municipal establece las condiciones bajo las cuales un inmueble residencial puede destinarse a usos de hospedaje. Su objetivo principal es compatibilizar la actividad turística con el derecho a la vivienda y el descanso de los residentes locales, evitando la saturación en zonas de alta demanda mediante la fijación de cuotas o requisitos técnicos específicos.

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Cómo funciona

El ayuntamiento divide el municipio en diferentes zonas o anillos concéntricos según la presión turística existente. En las áreas más saturadas, que suelen coincidir con el centro histórico, el PEOOT puede prohibir la apertura de nuevas viviendas de uso turístico o exigir requisitos arquitectónicos estrictos, como disponer de un acceso independiente desde la vía pública.

En las zonas periféricas con menor densidad de visitantes, la normativa suele ser más flexible. Allí se permite tramitar nuevas licencias siempre que se cumplan las condiciones de habitabilidad exigidas por la comunidad autónoma y los límites de densidad por edificio.

¿Por qué es importante?

Para los gestores de propiedades y anfitriones, analizar el PEOOT de su municipio es un paso previo y obligatorio antes de adquirir un inmueble o solicitar una licencia turística. Este plan determina la viabilidad legal del proyecto, define los costes de adaptación arquitectónica y evita posibles sanciones urbanísticas por ejercer la actividad en áreas restringidas.

Ejemplos

Un inversor consulta el mapa de zonificación del PEOOT municipal antes de comprar un piso para asegurarse de que el barrio permite nuevos usos turísticos.
Un ayuntamiento aprueba un nuevo PEOOT que exige acceso independiente a la calle para todas las nuevas altas de alquiler de corta estancia.
La denegación de un cambio de uso para una vivienda porque el edificio ya ha superado la cuota máxima de alojamientos permitida por el PEOOT local.

Preguntas frecuentes sobre PEOOT

¿En qué se diferencia el PEOOT de la normativa autonómica de turismo?+

La normativa autonómica regula los requisitos de calidad, el equipamiento mínimo y el registro de la actividad turística. Por el contrario, el PEOOT es una norma municipal de carácter estrictamente urbanístico que decide en qué calles, edificios o plantas específicas se permite legalmente ejercer dicha actividad económica.

¿Puede el PEOOT afectar a licencias turísticas ya concedidas?+

Por norma general, los planes urbanísticos no tienen carácter retroactivo. Las viviendas que ya contaban con una licencia legal y operativa antes de la aprobación del PEOOT suelen mantener su actividad, aunque el inmueble puede quedar catalogado en situación de fuera de ordenación.

¿Dónde puedo consultar el PEOOT de mi ciudad?+

Este documento técnico es de carácter público y se puede consultar directamente en el portal de urbanismo de la página web oficial de tu ayuntamiento. También es posible acudir presencialmente a las oficinas municipales para revisar los mapas de zonificación y confirmar la viabilidad con un técnico.

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